18家央企转让地产项目 牵头走稳告别"蒙眼狂奔"

 

　　连日来，多家央企密集转让旗下房地产项目股权引起市场热议。

　　据蓝鲸房产不完全统计，5月份以来，各大产权交易所披露名单中，共有18家央企房地产公司挂牌转让旗下项目。其中，既有中化集团等主业包含物业开发的大型多主业集团，亦有曾出现在“退地令”上的非地产主业央属企业。

　　关于央企转售项目的原因众说纷纭，而在楼市调控政策长期收紧之下，房地产行业未来是否依然是一门“好生意”?再次成为各界议论的焦点。

　　18家央企密集转让项目资产

　　今年以来，房地产行业经历过销售“小阳春”，也上演过“抢地潮”，但市场整体增速较去年同期有所下降。据克而瑞数据显示，今年前5个月百强房企实现销售规模接近3.5万亿元，但4.1%的同比增速较2018年同期的33.5%表现仍相形见绌。这或意味着，企业的生存现状正在加速向两极化演变。

　　随着近期多家央企密集出让项目股权，业界更加重了对市场下行压力的担忧。据蓝鲸房产不完全统计，5月份以来，共有18家央企对房地产附属公司及项目公司股权进行转让(包括正式披露和预披露项目)，涉及标的项目28个，数量等同今年1-4月央企转让项目总量，呈现出明显的加速态势。

　　

 

　　进一步梳理发现，在上18家央企中，保利集团(SH:600048)、中化集团、招商蛇口(SZ:001979)、华侨城(SZ:000069)、中粮集团5家为此前国资委确定的16家房地产主业央企，际华集团(SH:601718)、中航工业集团2家属于国资委认定的可保留地产业务的非房地产主业央企，除此之外，剩余11家央企均在“退房令”(78家被要求退出房地产项目的央企)的限制范围。

　　对此，市场出现两种推测，一是相关部门近期正在加大推行“退房令”，再则，这或与国资委要求央企调整负债率有关。

　　从拟转让的具体标的资产情况来看，处于“退房令”限制范围的央企转让标的多数为产品销售殆尽的老项目公司，而转让价格也相对较低。例如，中国中车(SH:601766)、中船集团、中国盐业、中国电子等央企5月份以来所转让的附属公司，挂牌价格均不足千万元，且上述股权被摆上货架的公司在今年一季度出现亏损亦是普遍现象。

　　需要注意的是，诞生于2010年3月的“退房令”便是在央企于土地市场过度活跃的背景下推出的，彼时该举措也被视为规范房地产市场的重要一步。在此背景下，多数业内人士认为，央企频繁挂牌出让项目动作也或与近期“退房令”的趋严态势有关。

　　易居研究院财经评论员严跃进对蓝鲸房产表示，相关部委虽然没有明文发布，但5月份央企项目的频繁转让，不排除是“退房令”的继续收紧，即从企业改革和整顿角度看，相关部委会督促非地产主业央企加快退房。

　　此外，际华集团、中航工业集团两家“可保留”地产业务央企近期亦在积极转让地产项目，而原因亦与“退房令”似有相关。例如，际华集团在公告中涉及近期挂牌转让邢台诚达房地产开发有限公司股权时，便提及了“为贯彻国务院国资委关于中央企业聚焦实业、突出主业的要求。

　　“非地产主业央企退房一方面利好市场公平竞争环境的创造，另一方面通过甩掉此类物业，也利好其轻装上阵，进而改善经营质量。”严跃进进一步表示。

　　转让项目降负债、强化现金流

　　除了“退房令”的压力外，多家央企密集出让项目背后，或也与强化现金流，调整产品结构有一定关系。例如，未在“退房令”范围的中化集团、华侨城集团等也在近期通过挂牌项目，调整结构。

　　从转让项目的权益及底价来看，近期央企转让地产附属公司的重头戏仍落在5家主营地产业务的央企之上，其中，中化集团在近期挂牌5家项目公司股权，在附属于中国金茂(HK：00817)的4家项目公司中，长沙鼎茂100%股权、北京茂丰28.56%股权两家项目公司挂牌价分别为11.45亿元、5.3亿元;而尚处于预披露阶段的北京昊远34%股权、天津北方泽茂100%股权亦分别持有10亿元左右权益土地资源。

　　对此，严跃进分析认为，不排除部分央企通过项目转让，回笼资金进而改善上半年现金流的可能。

　　事实上，一直以来，“降杠杆”被视为国企改革绕不开的问题，同时，监管部门对于负债率的要求亦越发明确。在2018年年初，国务院国资委便提出，到2020年前中央企业的平均资产负债率再下降2个百分点。

　　需要注意的是，在2018年这个提出降负债率目标的首个年份中，全国多数央企均较好的完成降杠杆任务，根据国资委数据显示，截至2018年年末，央企平均资产负债率同比下降0.6个百分点至65.7%，向2020年下降2%的3年目标稳步推进。

　　但也有部分房企出于“抄底”心态加大拿地力度，导致部分土地溢价率出现明显升高。在此背景下，个别央企开发商也出现了负债率短期大幅攀升的情况。其中，招商蛇口产负债率在2016年不足70%的基础上不断上行，在2017年增至72.11%后，在2018年进一步上涨2.17%，达到了74.28%。

　　而招商蛇口近年来负债率的提升亦并非个例，包括中国金茂、保利地产等央企资产负债率同样逐年增长。

　　值得一提的是，监管部门对于央企的日常运营亦有要求，在今年年初，国资委主任肖亚庆曾明确表示，“高负债企业不能实施推高负债率的项目。”此外，国资委研究中心研究员周丽莎也曾向媒体透露，今年年初，国资委对央企的负债率要求有所调整，包括对房地产、煤炭、有色金属等去产能的产业，都做了负债要求，对前期负债偏高的企业会重点管控。

　　可以看到，在国资委3年降负债目标期限将近过半的当下，央企开发商“降杠杆”的诉求正逐渐增大。

　　加速调整产品结构，央企带头走“稳健”之路

　　对于资金实力雄厚、融资渠道通畅的央企而言，除了强化现金流之外，对利润率也有更高要求。例如，中国金茂便将近期转让项目的部分原因归于对资产质量的要求。中国金茂表示， “拿地之前合作双方都有协议，如果价格超过任何一方董事会的授权，那么合作就自行解除。由此来看，部分央企或并非将规模作为首选，而是将寻求高利润视为新的选择。

　　克而瑞数据显示，2018年房企整体加权平均净负债率下降了3.95个百分点至85.15%，在2017年大涨过后出现明显回落走势。而在2018年房企发布年报时，包括阳光城(SZ:000671)、融信集团(HK：03301)等在内的诸多房企均明确提出2019年将进一步降低杠杆率。

　　克而瑞总经理林波向蓝鲸房产表示，房企降杠杆是基于两个方面的考量，一方面，许多在经营上没有很大问题，但因为负债过高导致净利润下降的企业，有通过主动去杠杆改善利润率的需要;另一方面，也有部分企业是基于政策压力而被动去杠杆，在融资管控开始趋向严格的背景下，难以借新债而出现杠杆率下降的情况。

　　与行业整体降杠杆、提利润相伴的是，近年来，楼市调控机制的变化，正在从短期调控向长效机制转变。住房制度、调控政策的目光更为长远，势必对开发商也有更高的要求。

　　在2016年房地产市场明确了“房住不炒”的定位后，房地产长效机制已先后经历 “加快建立”、“构建”等多个阶段，并终于在今年迎来房地产平稳健康发展长效机制“稳妥实施”的落实阶段。

　　体系建设方向上，长效机制既要房价保持稳定避免大起大落，同时，亦要求加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

　　对此，有不愿具名的业内专家向蓝鲸房产表示，长效机制对供应端的把控更为全面，亦对市场端的需求、房价以及居民收入匹配度提出了更高要求，这促使房企必须积极调整自身业务，匹配多层次的市场需求，从而推动行业平稳健康发展。

　　不过，也有业内人士认为，从购房需求上，房地产市场“黄金时代”虽已远去，但未来结构红利仍然存在。空间机构创始人杨现领曾表示，受益于城镇化快速发展，在2030年前，房地产行业存在一波由近2亿城镇人口流动带来的红利。

　　可以看到，在新型城镇化的推动下，房地产市场整体发展空间依然存在。在近年来较为有效的调控措施下，房企寄托于房价上涨，加杠杆“蒙眼狂奔”的年代已渐行渐远，取而代之的是，在“房住不炒”的基调下，与实际需求相匹配，以更高资产质量打造的平稳健康长期发展道路。

　　一直以来，央企作为国民经济的重要支柱，在各行各业的长期发展中均处于引领地位，而本次央企去杠杆、调结构的推进，最终将为房地产行业发展带来怎样的引导与借鉴作用，蓝鲸房产将持续关注。