总裁袁春被传出走 鸿坤地产"千亿梦"添"阴云"

 　　鸿坤地产集团(简称“鸿坤地产”)的千亿破局之战未到中盘，却传出了总裁袁春即将出走的消息。

　　近日，有市场人士向蓝鲸房产透露，鸿坤地产总裁袁春将于近日离职，下一站大概率是旭辉控股集团(HK：00884)。对此，蓝鲸房产联系到袁春本人，但他并未多言，仅表示：“以官方回复为准”。

　　2017年初，鸿坤地产喊出了2023年销售千亿的目标。为此，鸿坤地产董事长赵彬四处招兵买马，是年，明星经理人袁春正式告别龙湖集团(HK:00960)加盟鸿坤地产。彼时，他曾坦诚对外表示，自己身上肩负着鸿坤地产的“千亿梦”。

　　然而，在2018年，鸿坤地产销售仍徘徊在200亿规模之外时，却传来袁春即将离职的消息，这多少令人感到意外。而更让业界感到遗憾的是，鸿坤地产的“千亿梦”或也会因此受阻。

　　缘起、缘散皆“千亿”，袁春大概率“出走”

　　2017年，袁春以最有可能接任龙湖集团CEO的“准接班人”身份，意外“出走”加盟鸿坤地产，这曾引起业界不小的“轰动”。彼时，袁春从已经完成千亿规模的龙湖集团转会至刚过百亿的鸿坤地产，被业界称之为“降维跳槽”，而其将原因简单归结为与新老板赵彬的投缘。

　　袁春曾对外表示：“我们(袁春与赵彬)有很多共同点，价值观与做人的基本道理是契合的。”;“志同道合”的董事长赵彬也对袁春的加盟给予了极高的期许。是年，赵彬刚刚为鸿坤地产定下“四个千亿”目标：鸿坤资本、鸿坤产业、鸿坤文旅、鸿坤地产，4个板块要用不到七年的时间分别完成千亿任务，其中，鸿坤地产及鸿坤产业的两个千亿由袁春直接负责。

　　当时，业内人士普遍认为，龙湖副总裁位置上积累的管理经验，以及执掌青岛、杭州地区时取得的出色成绩，将预示着袁春在推动鸿坤住宅业务全国化发展时，会游刃有余。

　　而以“稳健”著称的袁春，上任后立刻为有志“千亿”的鸿坤地产做下几个部署：确定了“未来5年，每年维持30%-40%增幅”;将“保持稳定”以及“把握对未来的可预见性”作为“追求速度”的前置条件。

　　同时，袁春还主导搭建起鸿坤的文化体系，以及管控架构，加大人才的配置及储备。在此期间，鸿坤地产内部迎来大批人事变动，而伴随着老鸿坤人的离去，众多袁春的龙湖“旧部”陆续加入。

　　然而，在花费大量时间做足 “准备工作”后，近日，市场却传出袁春即将离职的消息，这实在令业界倍感意外。有知情人士向蓝鲸房产透露，袁春离职前往旭辉或是大概率事件。若真如意料，这将意味着袁春会由千亿房企进入百亿房企之后，又再回到千亿房企的职场轮回。

　　蓝鲸房产就此事分别向袁春、鸿坤集团确认，得到回复分别为 “以官方回复为准”，以及“袁春仍为鸿坤地产总裁，正常主持相关工作。”的答复。此外，有知情人士向蓝鲸房产透露，袁春离开鸿坤或是大概率事件。

　　今年6月份，袁春刚刚辞去了鸿坤物业董事长一职，由总经理吴国卿接任。当时，蓝鲸房产向鸿坤相关人士询问原因，对方称，袁春卸任后仍分管鸿坤物业，吴国卿依旧向其汇报，如今回过头来看，袁春的离开在当时或已有迹象。

　　另外，值得注意的是，在袁春即将离任的消息传来之前，此前离开鸿坤地产的副总经理孙霞则对外宣布近期即将回归鸿坤地产。对此，有市场分析认为，随着袁春的“离开”，势必会有一批龙湖系部将出现流动，而此前因架构调整的一些老鸿坤人或也会以此为契机，重回鸿坤。

　　对于袁春离开鸿坤地产的消息，中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产分析说：“从大企业到小企业，管理者的聚焦点和着眼点和思维模式均不同，这可能造成管理者难以适应中小房企的环境。”

　　上海中原地产市场分析师卢文曦向蓝鲸房产进一步分析表示，在近两年的行业环境下，百亿规模的中小房企想做大确实也不容易。卢文曦指出，对于没有形成规模效应的中小型房企而言，融资成本的增加一定会挤压项目自身的利润，而中小房企品牌影响力的不足，也直接限制了产品的溢价空间，这使得中小房企在与头部房企在竞争中更加处于劣势。

　　此外，另有知情人士向蓝鲸房产表示，若袁春加盟旭辉，将极大可能分管大运营或营销工作。这对于曾经担任过龙湖集团品牌及营销部总经理的袁春来说，回到熟悉的岗位上，或也有一定吸引力。

　　鸿坤地产“千亿梦”或难圆

　　无论袁春是去是留，鸿坤地产的千亿目标都被附上一层阴云。值得注意的是，近两年，尽管得到了袁春的鼎力相助，鸿坤地产在规模上的表现却并不尽如人意，在2017年鸿坤地产实现154.2亿元的销售额后，2018年，在百强房企集体大跨步前进的背景下，鸿坤地产全年销售额仅为170.5亿元，同比增长不足16%。以此计算，若要完成董事长赵彬定下的2023年“千亿目标”，意味着至少需要每年都要达到42.45%的复合增长率。

　　从当下的市场环境来看，想要实现这一目标，并不容易。从市场数据来看，跨过千亿门槛的中梁控股(HK：02772)、新城控股(SH：601155)等房企在近年来的复合增长率均超过了这个水平。但随着全国范围内楼市调控力度的不断加强，行业整体增速也呈现放缓趋势。今年上半年，百强房企整体的销售额增速仅为10.3%，较去年同期36.5%的增速大幅下滑。显然，如今再欲复制这样的高速增长却非易事。

　　而土地储备的不足，同样是摆在鸿坤地产“千亿目标”前的一道阻碍。2017年，立下远大目标的鸿坤地产开足马力围绕环京快速圈地，先后落子安徽、无锡、宜昌、佛山等城市，初露全国化端倪。

　　然而，进入2018年，鸿坤地产此前进击的势头骤然大减，根据惠誉出具评级报告显示，2018年，鸿坤地产合同销售额中仅有9%的资金用于拿地，而TOP50房企的整体销售拿地比约为30%左右。

　　据鸿坤地产公司债评级报告显示，截至2018年年底，鸿坤地产权益土储规划建面约为262.55万平米，较2017年年末减少128.06万平米，这也印证了鸿坤在土地市场收紧的策略。

　　对于这样的转变，业内人士普遍认为或与鸿坤地产的财务指标不无关系。根据财报披露，2018年，鸿坤地产的回款率难言理想，经营活动现金流同比由正转负，累计流出4.76亿元，而截至2018年年末，企业在持货币资金也由2017年年末的55.93亿元降至50.67亿元。

　　同时，公司短期债务也出现了大幅增长。根据披露，鸿坤地产在2018年年末时的一年内到期长期借款及短期借款，合计达到103.14亿元，债务的集中到期使得公司现金与短期债务比率自2017年年末的115%，至2018年年末恶化为49%。

　　2017年以来，在公开土地竞拍市场中，鸿坤地产最为突出的便是在天津蓟州的布局。2017年1月份，鸿坤地产一口气拿下三幅蓟州同区域地块，随后在3月、7月再落三子，六块相连地块，又一次勾勒出“超级大盘”的蓝图。

　　回溯2002年，鸿坤地产以城市运营商的身份，一举拿下北京南城200万平米的“西红门”地块，并成为该区域内最大的“地主”。十七年后的今天，鸿坤地产成为了西红门区域的标签，别墅、商场、写字楼、公园随处可见鸿坤的身影。由此，商业、产业与住宅相结合的“超级大盘”模式，也成为鸿坤地产的招牌。

　　然而，在不断变化的市场中，这种“超级大盘”的模式能否长期成为鸿坤地产规模的助推器，甚至是“千亿规模”的主要抓手?目前来看，依然是未知数。 “之前超级大盘在快速发展的核心城市近郊，是有发展条件和潜力的。但是，现在市场环境已经发生变化，在核心城市获取类似超级大盘的机会已经很少，而级别较低的城市又很难支持这种超级大盘模式。”柏文喜分析表示。

　　在行业整体利润率下滑，资源不断向头部企业集中的大环境下，中小型房企面临着前所未有的困境。选择向规模发力的鸿坤地产，究竟能否如愿?总裁袁春的变化，又会否对企业造成影响?蓝鲸房产将持续关注。