上市房企扎堆海外融资还"旧债" 10年期海外债推出

进入2020年以来，房地产上市公司密集发布海外融资计划。截至目前，房企海外融资计划规模超过100亿美元，延续2019年海外融资井喷态势。房企海外融资期限一般较长。其中，远洋集团等房企计划发行10年期海外融资票据。

融资规模较大

今年以来，华夏幸福、建业地产、中国恒大、龙湖集团等数十家房企发布了海外融资计划，多数房企海外融资规模较大。上市房企延续2019年海外融资井喷态势。2019年，房地产开发企业利用外资规模增长幅度超过6成。

国家统计局披露的2019年1-12月全国房地产开发投资和销售情况显示，2019年房地产开发企业到位资金178609亿元，比上年增长7.6%，增速比1-11月份加快0.6个百分点，比上年加快1.2个百分点。其中，国内贷款25229亿元，增长5.1%;利用外资176亿元，增长62.7%;自筹资金58158亿元，增长4.2%;定金及预收款61359亿元，增长10.7%;个人按揭贷款27281亿元，增长15.1%。

部分房企近期发布了多笔海外融资计划。以华夏幸福为例，2020年1月14日，公司境外间接全资子公司CFLD(CAYMAN)INVESTMENTLTD.完成境外发行12亿美元的高级无抵押定息债券。其中，5亿美元高级无抵押定息债券期限为3年，票面利率为6.9%;7亿美元高级无抵押定息债券期限为5年，票面利率为8.05%。

不少房企海外融资期限较长。以远洋集团为例，经扣除发行费用、折扣、开支等，其全资子公司发行票据估计所得款净额约为3.91亿美元，利率为4.75%。所得款净额主要用于偿还现有债务。票据将于2030年1月14日到期，发行期限为10年。

1月8日，碧桂园发行2027年1月到期的5.5亿美元票据，利率为5.125%。同时，碧桂园发行2030年1月到期的4.5亿美元票据，利率5.625%。其中，励国集团已购买总额为8000万美元的2030年1月到期票据，励国集团由公司主席兼执行董事杨国强直接全资拥有。

中原地产首席分析师张大伟表示，房企抓紧窗口期，大额度发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录。2020年美元融资继续高位运行。房企为了应对未来可能的市场变化，年初加快储备资金。

融资利率分化

上市房企海外融资利率分化较为明显。

龙湖集团等房企海外融资利率较低。1月6日，龙湖集团宣布，成功发行6.5亿美元票据。其中，2.5亿美元期限为7.25年，票面利息为3.375%;4亿美元期限为12年，票面利息为3.85%。

该利率与其境内融资利率相当。根据公告，公司间接附属公司于2020年1月16日及17日公开发行2020年第一期境内公司债券，发行规模不超过28亿元。此次发行分两个品种，第一种为期5年，第三年末发行人有权调整票面利率及投资者有权回售债券，票面利率为3.55%。第二种为期7年，第5年末发行人有权调整票面利率及投资者有权回售债券，票面利率为4.2%。

多数房企海外融资利率在10%左右。1月14日，华南城控股有限公司发布公告称，拟增加发行于2022年到期的2亿美元11.5%优先票据，新票据将与原有票据合并组成单一系列。除根据票据条款提前赎回外，票据将于2022年2月12日到期。发行票据所得款项净额主要用作现有债务再融资及一般公司用途。

张大伟表示，美元债是房企的重要资金补充渠道。但受额度限制，难以成为最主要的来源。从目前情况看，房企融资成本分化明显，主流房企融资成本在6%-15%之间，部分房企海外融资成本在4%以内。整体看，负债率高、经营出现困难的房企融资难度会进一步加大，大部分企业融资成本依然平稳。对于经营稳健的企业而言，融资成本降低是趋势。

以偿还债务为主

58安居客房产研究院分院院长张波指出，政策对海外融资有所限定，明确限制房地产企业海外债资金投资房地产项目、补充运营资金等。因此，“借新还旧”成为企业海外融资的主要目的。

中国恒大1月16日公告，公司就发行2023年到期利息为11.5%的10亿美元优先票据及2024年到期利息为12%的10亿美元优先票据，与瑞信、美银证券、法国巴黎银行、建银国际、光银国际、中信银行(国际)、天风国际及瑞银签订协议。公司主席兼执行董事许家印已认购5000万美元的2024年票据，公司行政总裁兼执行董事夏海钧已认购5000万美元。

对于发行票据的原因，中国恒大表示，主要为公司现有债务(包括2020年票据)再融资，余款用作一般公司用途。

张大伟认为，房地产市场稳定发展，未来房企将更加关注资金链安全。融资成本方面，资金成本分化趋势将持续。具备资质的企业将持续加大海外融资规模，增加融资渠道，降低融资风险。而融资渠道较少的企业未来发展将面临瓶颈。