多元与大湾区，禹洲准千亿之年的锦上添花

6日上午，禹洲集团发布了“拟拆分物业服务于港交所独立上市”的公告。这是行业的趋势，也是禹洲已经有序推进了一段时日的成果。

且据25日禹洲管理层在中期业绩会上的透露，不只是物业，未来，禹洲还计划将商管业务也进行分拆上市，进一步重估、放大整个企业的价值。

立言者，先立身。能提出多元业务一一摆上资本市场这样的展期，都源自禹洲集团稳固的发展基底。

销售增速领跑50强，精准扩储核心城市

今年1-6月，全国商品房销售额66895亿元，同比下降5.4%;TOP100房企的全口径销售规模，较去年同期减少2.7%。

“房住不炒”调控叠加疫情影响，市场的放缓，是许多房企在年初时就已经预料到的。

但在许多同行将年度目标增速调低到5-10%，甚至只求持平的大背景下，禹洲的管理层却在年初时候表示：“坚定冲刺全年1000亿元的销售目标”，这意味着，禹洲需要按年增长33%。

从半年业绩看，禹洲管理层的信心口号，底气十足。

上半年里，禹洲集团实现了合约销售金额428.51亿元，同比上升50.49%;销售面积亦同比上升41.1%至261万平方米。这个数据，创下了禹洲自己的半年销售额历史新高，也领跑了TOP50房企的规模增速。

且中银国际认为，禹洲前三季度将可完成全年销售目标的80%;而国信证券也在最近的研报中指出，从全年1800亿元的推货来看，禹洲下半年实现41.6%的去化率即可完成全年目标，合约销售额突破千亿大关难度不大。

禹洲成功抢跑背后，长三角多年的深耕是重要功臣——在禹洲集团的销售中，长三角地区是最大的贡献来源，合约销售达267.67亿元，占集团整体合约销售金额的62.47%。其中合肥、苏州、上海、南京及杭州作为该区域的核心布局城市，合共贡献合约销售金额达214.41亿元。

此外，海西经济区亦为禹洲的整体合约销售额带来了可观的贡献：该区域上半年贡献的合约销售额达81.29亿元，占集团整体合约销售额的18.97%。其中福州与厦门两个城市为该区域合约销售的主力军。

今年上半年，长三角多个城市土地放量，禹洲集团也抓住了这一窗口期，继续扩充在优势区域的土地储备。集团累计拿地11幅，新增货值约人民币362亿元，总建筑面积约146万平方米，权益建筑面积近90万平方米，权益比超过六成。

新增货值中，近98.6%分布在长三角地区。若按城市能级划分，则11幅地块均位于苏州、无锡、扬州、常州、成都、合肥、宁波和绍兴等热门核心城市。至业绩发布日，禹洲集团总土储规划建筑面积约2144万平米，总货值约4143亿元，一、二线占比超过九成，为禹洲未来销售和利润的增长添加保障。

收入创历史新高，利润支撑多年高派息

得益于近些年地产销售的增长，多元业务的推进，报告期内禹洲集团的收入与利润，表现也十分稳健。

期内，禹洲集团实现总收入140.69亿元，较去年同期上升20.36%，继续创下历史新高。其中，受益于期内交付物业总建筑面积增加，来自物业销售的收入同比上升20.45%，达136.14亿元，占集团总收入的97.20%。

即将分拆上市的物业管理业务，上半年里的在管总建筑面积约1300万平方米，合同管理面积约2200万平方米，并合计录得收入2.89亿元，较去年同期的增幅达到了62.16%。

而另一已经提上分拆计划的禹洲商业，截至2020年6月30日，已进入在深圳、上海、杭州、厦门、苏州、南京、合肥、武汉及泉州等地，合计拥有项目37个，其中包括已开业项目26个及筹备期项目11个，重点打造城市综合体项目超200万平方米，半年里的总收入约为9723万元。

此外，截至2020年6月30日，集团位于厦门的禹洲嘉美伦酒店公寓及禹洲温德姆至尊豪廷大酒店已投入运营，并为集团带来了605万元的收入。

营收池子扩容后，禹洲的盈利水平也得到相应提高。于期内，禹洲录得毛利润32.76亿元;录得归母净利至10.19亿元。剔除非现金调整后的毛利率为27%，处于稳健合理水平。

素有“现金奶牛”称号的禹洲，这次也不负投资者期望，延续多年来的高派息特色，宣布拟派发中期股息每股12港仙，派息率达36.65%，股息率接近11%。

“三驾马车”齐头并进，近30家大行看好

稳健务实是禹洲的一贯风格。禹洲集团董事局主席林龙安曾在多个场合毫不避讳的表示出对香港地产商发展模式的欣赏，“香港本地现有的地产商大多都经历了50年以上的岁月，无论楼市调整还是金融危机，它们都成功的穿越周期，它们也普遍低负债、高利润率。”

事实上，禹洲坚持平衡规模、利润、风险“三驾马车”齐头并进、稳健经营、量入为出的发展模式，又有着典型港企的稳健务实风格。禹洲的稳健务实，也得到资本市场肯定。上半年，包括花旗、尚乘、JP摩根、摩根士丹利、国泰君安国际等近30家境内外知名机构，都给予禹洲集团“买入”或“优于大市”评级。

稳健务实，也体现在财务指标上。2020年上半年，禹洲集团严控负债，紧抓回款并表回款率约90%，在降负债及调整债务年限方面做出了一定成绩。

在债务年限方面，上半年禹洲对债务做了合理的管理，将境外美元债的加权平均年限由去年底的3.2年延长至今年上半年的3.3年，优于同业水平。此外，禹洲的净负债比率也得到了有效的控制，较去年同期的73%大幅下降至63.72%，并较截至2019年底下降1.92个百分点。在融资成本方面，上半年的加权平均融资成本为7.22%，维持在合理的水平。

在短期偿债能力方面，截至2020年6月30日，禹洲集团一年内须偿还的有息负债约为222.5亿元。而同期，禹洲集团手持的现金资源约为429.68亿元，较截至2019年12月31日的现金资源355.11亿元有了21%的提升，现金短债比达2.49倍(将境内公司债券按照到期日来计)，优于行业平均水平。

双总部战略启动，加速大湾区布局与升值

在今年上半年，禹洲集团还做出了一个战略性决策——正式启动了上海-深圳双总部战略。

禹洲集团董事局主席林龙安曾表示，禹洲将加大在粤港澳大湾区的布局力度，大湾区在五年内至少要贡献公司业务总量的20%-30%。

而在禹洲新的布局规划中，大湾区的地位也已提高到和长三角一起，成为集团双引擎驱动的战略高度。

为了加速实现这一战略，在上海深圳双总部战略落地之后，禹洲多渠道加速湾区布局，同时在产业勾地，拿地的方法上也进一步的有方案落地。

目前，通过招拍挂、收并购，禹洲已经在深圳、佛山、中山、惠州等大湾区主要城市，落地多个一二级优质项目。其中佛山的禹洲·朗廷湾夺得了2020年上半年当地市场的网签面积、网签金额、网签套数三冠王。

管理层预估，随着大湾区东西两岸拉通以后，交通的改善等等，禹洲集团在两岸布局的货值会有进一步的升值，为集团的双核战略布局带来进一步的贡献。