中国超大市场容量和稳定增长态势永远存在吸引力

编者按：

10月1日，我们将迎来中华人民共和国成立70周年。70年来，我们筚路蓝缕，砥砺奋进，取得了壮丽辉煌的成就。如今的中国，已是全球第二大经济体，在国际社会中发挥着举足轻重的作用。中国人用自己坚实的脚步，克服了一个又一个挑战，突破了一个又一个困境，创出了一个又一个奇迹，也改变了在世界上的形象。

70年来，中国经济走了一条奋斗之路，一条创新之路，一条改革之路。从传统制造业崛起到向高科技迈进，从传统商业发展到互联网电商勃兴，从中国市场耕耘到国际市场驰骋，伴随中国经济不断更新迭代的，是一个又一个辉煌。这其中，离不开在中国经济大潮中奋斗过和正在奋斗着的企业和企业家们。他们的成就不应该被忽视，更不应该被遗忘。从今天开始，我们以“奋进70年 聚焦70企”为主题，陆续推出相关系列报道，并希望通过这组报道，向为新中国奋斗过的企业和企业家致敬，向新中国70华诞献礼。

“我们想将戴德梁行做成极具国际背景同时又深耕本土行业的卓越企业。”

“做一家世界级的房地产咨询公司。”

这是在访谈结束之际，戴德梁行环球董事、大中华区行政总裁赵锦权（K K Chiu）对《国际金融报》记者说的收官之言。

时间倒回上世纪90年代，戴德梁行在上海有了第一家分公司。凭借全球视野和对中国本土情况的精准把握，在不到30年的时间里，戴德梁行为很多大型跨国企业包括全球500强公司进入中国市场提供了物业咨询服务，也成为了这些公司极为信赖的合作伙伴。2018年，戴德梁行成功在纽约证券交易所上市。

面对这样的成就，当记者问及给戴德梁行打多少分时，赵锦权谦虚地说，“我们还没有达到100分，我们仍有改进的空间，希望未来可以拿到100分。”

这位要求严格的大中华区掌舵人，将给《国际金融报》记者讲述怎样一个“戴德梁行与中国发展”的故事？

1 中国市场永远存在吸引力

戴德梁行作为一家全球性的房地产服务和咨询顾问公司，是中国房地产市场的参与者也是见证者。在近30年的时间里，这家公司看到中国房地产市场越来越有吸引力。

“总体来讲，过去30年，房地产作为支柱性产业对中国经济的发展做出了重要贡献，也见证了中国城镇化的进展。一系列数字展现了这30年的变化：1989年中国的城镇化率仅为26%，2018年城镇化率达到了59%，提高了33个百分点。1989年，中国的城市人均居住面积为13.5平方米，到2018年，这个数字达到了40.8平方米，是30年前的3倍。在国家统计局开始有统计数据的2000年，房地产开发投资在中国GDP中的占比仅为5%，到2018年上升到13%。”

赵锦权对记者说：“30年前，中国内地的商业房地产仍处于起步阶段，上海是当时内地唯一的市场，也是整个内地市场的引擎，随时可以发力带起巨大的内地市场。”

1997年，香港回归。这对于来自中国香港的赵锦权而言，是一个重要的时间点，也是两地沟通交流与合作的好机会。他说，“因为香港的回归，内地与香港的房地产行业间有了更多交流，而这种交流提升了两地房地产市场共同的发展速度，内地的房地产市场也越来越规范与成熟。”

2001年的APEC会议在中国上海举行，赵锦权认为，这是内地市场发展极为重要的时间点。他表示，“我们在这个时期不断接到咨询业务，来自大型跨国机构的咨询量大幅增加，很多公司选择这个时机进入中国。同时，很多全球性的生产贸易公司提出各种各样的专业服务需求，市场需求旺盛。此外，很多金融公司、银行等机构，开始将上海作为亚太区的总部或发展基地，这些机构都在一个相对集中的时段进入中国市场。”

赵锦权认为，过去10年是内地房地产市场的高速发展期，房地产开发企业的集中度不断加强。2008年，排名前20的房地产开发企业总销售面积占全国销售面积的4%，而到了2018年，这个数字增长到28%。土地价格的不断增长以及民众对于高品质住宅需求的增加让大型房企的竞争优势更加明显。

而到了近几年，赵锦权表示：“内地市场开始出现了一个新的变化，中资企业纷纷进驻上海的高档商业地产，并陆续开始了‘走出去’的全球策略。与上一个10年不同的是，这一次中资企业以金融资本为主导，银行、证券公司、保险公司强势崛起，作为一批高端客户，他们大多有外资合作的背景，讲究公司的外在形象，要求也越来越高，对于办公地点的选择也更加慎重。”

赵锦权总结道，“随着国内营商环境的不断优化，城市能级的不断提升，我们接触到的外资企业、中外合资企业对于中国市场的总需求始终是在增长的。虽然目前大环境存在一定的不确定性，但是对于寻求拓展和增长的外资企业而言，中国的超大市场容量和稳定增长态势永远存在很大吸引力。”

　2 帮外企更好地本土化

随着中国积极推进全球化进程，外资企业也陆续布局中国市场。不论是哪一家企业，到中国内地落地都会面临本土化的问题。上世纪90年代，刚刚进入内地市场的戴德梁行也面临着同样的问题。

赵锦权告诉记者，刚进入内地市场的戴德梁行从文化与制度上都要面对许多差异，“那时，因为我们公司有外资的成分，所以首先要面对文化上的差异。此外，无论是制度上，还是工作上，我们都需要作出调整去迎合国内的需求。在2000年，我们开始进行本土化的尝试，不断聘请内地员工，从开始的60名员工，到现在已经有2300名员工。”

谈及解决本土化问题的成果，赵锦权坦言，效果不错。“我们把国际上和中国香港的经营理念与经营制度带入内地市场，再对本地同事进行培训。这样可以让公司保持持续的发展，也更好地将内地市场与其他国家和地区的先进经验相结合，获取最大的价值”。

作为一家全球性的房地产咨询公司，戴德梁行也在帮助那些想要进入中国的外企解决它们的本土化问题。

赵锦权告诉记者，“从上世纪90年代开始，越来越多的外国公司进入中国，但它们对于中国内地市场的认知并不全面。我们也一直带着它们慢慢认识内地市场，帮助他们拓展业务，这些公司的业务逐渐从一线城市发展到二线甚至三线城市。”

赵锦权接着说，“中国内地的营商环境是它们最不了解的地方，我们希望能够帮助他们更好地认识中国内地市场，发掘其公司的特点，协助它们做好这些事情。戴德梁行的经验就是能够助力他们的优势，我们公司的客户有三个层面，一是外商，二是内地企业，还有一个是政府。我们就好像是协调人一样，把三方融合在一起，为他们解决困难，让大家都能更好地获取自己的利益。所以戴德梁行用自己的专业服务，引进了一大批知名客户，使它们从此在中国市场常驻。”

　3 内地房地产证券化还有发展空间

房子可以买、可以卖、可以住，当房子与证券结合在一起，就变成了房地产资产证券化，简而言之，就是将房地产投资直接转变成有价证券的形式。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即把直接房地产投资转化为证券投资。

戴德梁行提供的统计数据显示，截至2019年7月，内地类房地产信托投资基金（类REITs）、商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）、商业物业抵押贷款资产支持票据（CMBN）市场规模超3000亿元，并在2019年上半年保持快速增长势头。赵锦权告诉记者，截至2018年底，戴德梁行已参与发行了内地房地产资产证券化项目45单，发行规模达到1117亿元。

赵锦权表示，“商业地产不同于住宅开发，具有投资规模大，回收周期长的特点，使得其对资金的要求非常高，房地产资产证券化作为盘活存量资本的重要举措，能激励企业提升资产运营管理水平。”

同时，赵锦权也向记者强调，“在房地产资产证券化市场不断成熟的过程中我们也注意到，一些发行人在产品存续期间已不再满足于稳定的商业地产运营收入支付产品本息，而是在主动资产管理、物业翻新改造、价值提升等方面尝试创新，不断向境外标准REITs看齐，这也是房地产资产证券化为内地商业地产运营带来的正面变化。”

但赵锦权坦言，当下内地的房地产证券化还没有达到国际水平。

他解释道，国际标准的REITs，内地还没有真正做出来。“国际标准的REITs没有年期界限，但是内地的类REITs和CMBS被要求必须要在一定期限里赎回，这就会出现一些到期后还不能赎回的情况，所以违约的机会和风险依旧不小。”

赵锦权表示，“在这方面，如果中国内地市场可以真正发展REITs，这对于整个中国的资本市场来说是有好处的。因此，REITs和房地产证券化还有继续发展的空间。”

　4 非常看好湾区逆势增长前景

2017年7月1日，《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》在香港签署，几乎同一时间，戴德梁行专门成立了粤港澳大湾区服务平台，整合戴德梁行在全国乃至全球的资源服务，提供跨区域、跨业务线的一站式服务。

随着大湾区的发展，2018年戴德梁行在深圳的业务量同比增长达到52%，香港紧随其后达到42%。赵锦权告诉记者，这么多的业务增长恰恰说明了大湾区的潜力正在被发掘，越来越多的企业正在进入大湾区。

他向记者解释道，“粤港澳大湾区是国家发展蓝图中的重大战略部署，拉动着中国经济持续增长。不同于多数湾区经济体单一的中心城市带动，粤港澳大湾区确立了港、澳、广、深四大中心城市，其中港广深三城的GDP均超2万亿人民币，成为拉动大湾区发展名副其实的中坚力量。”

大湾区的模式是“9+2”，每一个城市都有自己的特色，也有自己的特色产业，如深圳的互联网产业、香港的金融产业、东莞的制造业等。这些城市在发展自身的基础上，开展了产业融合，如广佛同城、深莞产业对接等。“这种城市产业的融合为大湾区建立了良好的科创产业发展的产业链，也带动了科创产业的坚实发展。” 赵锦权说。

赵锦权认为，房地产市场要想持续发展需要产业配合。“只做房地产，而没有产业配合的话，房地产不能持续。这也是国家政策里用到的方法，不论是大湾区还是长三角，都是用整个产业去带动经济”。赵锦权还分析道，当下大湾区的快速发展还得益于基建联通，这让湾区形成更为自由、高效流动的网络。他表示，在大湾区规划之前，珠三角城市群多年来的融合发展已经取得一定成绩。除已开通的南沙大桥、港珠澳大桥、广深港高铁等项目外，穗莞深城际预计2019年全线通车、深中通道计划2024年通车。与此同时，世界级的港口群与机场群都在大湾区，这都将提升大湾区的发展速度和沟通效率。