偿债高峰期房企资金链面临大考

 

5月上旬以来，监管部门数次表态房地产业高杠杆不可持续，涉房贷款监管保持高压态势。在此背景下，5月房企融资数据急跌。据同策研究院数据显示，当月其监测的40家典型上市房企完成融资金额约为人民币367.99亿元，刷新2018年10月的392.65亿元，成为2017年以来监测房企融资金额最低值。这一数字较4月融资金额环比下滑52.07%，较今年3月1024.2亿元的高点下滑幅度高达64.07%。

业内人士表示，我国房地产调控短期内难以放松，涉房融资收紧或维持较长时间。当前房企加快境外发债以补充资金需求，但对于仍处于债务集中偿还期的房地产行业来说，境外融资难以覆盖其融资需求，房企资金链面临严峻考验。

5月房企融资额环比大降

有数据显示，2019年国内房企各类融资持续“井喷”态势，尤其是3月和4月，房企融资处于高峰，单月融资额均超过2500亿元。但自5月起，涉房融资再度大幅收紧。

同策研究院最新统计数据显示，5月房企融资总额继续大幅下滑。5月，40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元，环比大降52.07%，创两年来月度新低。其中，公司债发行总额环比大降近八成，股权融资总额41.32亿元，环比下跌36.96%。

作为房企融资重要渠道的信托融资也大幅下滑。用益信托数据显示，自今年4月开始，房企通过信托渠道融资额度呈现逐月递减态势。4月，68家信托公司发行581支房地产集合信托产品，融资885.21亿元。5月，房地产行业发行539支信托产品，融资876.8亿元，较3月的653个项目、956.17亿元融资额，分别下滑了17.5%和8.3%。截至6月24日记者发稿时止，6月68家信托公司发行集合信托281支，融资规模为667.33亿元。

“从4月开始，房企通过信托渠道每月融资额度呈现逐月递减态势。”一位信托业内人士告诉记者，在监管不断加码的大环境下，未来几个月房地产类集合信托发行料将继续“降温”。

加速海外发债“远水难解近渴”

当前，市场高度关注负债居高不下、进入集中还款期的房企，能否如约完成还款。

随着年报相继披露，目前已有金科、新湖中宝、嘉凯城、新城控股、光明地产、阳光股份等多家上市房企收到交易所年报事后审核问询函，涉及多项财务数据，尤其关注其流动性紧张、短期偿债以及融资能力等问题。

WIND统计数据显示，截至2019年一季度，136家上市房企中38家房企资产负债率超过80%，占比27.9%，11家资产负债率超过85%。其中，*ST华业资产负债率99.18%，鲁商置业资产负债率94.06%，中南建设资产负债率91.56%，天津松江资产负债率90.07%。

张大伟说，一方面国内融资承压，另一方面后期可预期资金压力不减，众房企未雨绸缪抓紧海外融资。据悉，华润置地、世茂、融创中国、碧桂园等大房企相继开启在海外“补血”的工作。WIND统计数据显示，今年以来，内地房企在海外已发行了87支债券，合计融资352.14亿美元，约合人民币超过2400亿元，无论是数量还是规模较去年均有不小的增长。去年同期，内地房企发行了63支海外债券，累计融资272.65亿美元。

6月，房企出海融资明显再提速。中原地产统计数据显示，6月以来，进行海外融资的房企超过15家，融资总额超过30亿美元。6月19日，正荣地产集团有限公司发布公告表示，待若干完成条件达成后，该公司将发行本金总额为2亿美元的优先永续资本证券，初步分派率每年10.25%。6月17日，朗诗绿色集团发行2亿美元10.5厘绿色优先票据，用于现有债务再融资。

有业内人士表示，海外融资难以覆盖房企接下来数月的融资需求。恒大研究院报告显示，2019年至2021年是房企有息负债的偿债高峰。经过测算，截至2018年底，房地产主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，在2019年至2021年集中到期，到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。

恒大研究院分析师夏磊表示，在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻的背景下，房企大多只能借新还旧，融资规模上升主要缘于到期债务规模大幅增加。以信用债为例，2019年第一季度合计融资1810亿元，同比大幅增长40.5%，但净融资规模仅为574亿元，同比下滑41.6%，这说明房企融资并未有实质性改善。

为缓解资金链紧张的状况，近期多家房企出售资产。以今年初经历股价大跌的在港上市地产公司阳光100为例，阳光100中国6月13日发布公告，分别向融创、佳兆业出售资产，涉及资金超57亿元。今年4月，阳光100中国仅半个月内就两度出售资产，回笼60亿元现金以缓解资金压力。

房企急需拓宽标准化融资渠道

近日有消息称，监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。

银保监会5月17日发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，该通知明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。5月25日，银保监会新闻发言人肖远企公开表示，要坚决避免房地产和金融资产泡沫。6月13日，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上表示，必须正视一些地方房地产金融化问题。

银行方面对房地产项目信贷投放偏谨慎。一位股份制银行人士对《经济参考报》记者表示，目前房地产方面该行只做项目贷款，“且审批权在总行”。有数据显示，今年前五个月，监管部门针对违规输血楼市的商业银行开出逾80张罚单，涉及50家分支行，受罚银行从村镇银行到国有银行，其中不乏百万级罚单。据悉，仅4月30日一天，就有五家银行因信贷资金违规进入楼市合计被罚210万元。

中原地产首席分析师张大伟表示，今年前四个月，房企融资密集、成本大降，大中型房企基本告别“两位数”的融资成本，从融资渠道看，多家房企公布的境内外融资量均明显增加。但在楼市调控以“稳”为主的背景下，资金调控必然是重要一环。同策研究院总监张宏伟表示，中央坚持“房住不炒”的政策定位，决定了涉房贷款大幅宽松的可能性不大。

有业内人士表示，随着地产形势的发展，规范化、标准化融资是大势所趋，下半年房企融资环境将进一步趋紧，建议开发企业适应环境变化，在公开市场标准化业务方面多下功夫。